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外高橋要打造國際貿(mào)易城
  來源:東方早報(bào)(上海) 發(fā)布時(shí)間:2014年09月19日 點(diǎn)擊數(shù):

9月17日公布的《中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(草案)》與已推出的自貿(mào)區(qū)土地政策銜接。根據(jù)《草案》,外高橋片區(qū)的功能定位是打造成為國際貿(mào)易城,洋山片區(qū)的功能定位是國際航運(yùn)功能服務(wù)區(qū),浦東機(jī)場片區(qū)的功能定位是現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)。

土地二次開發(fā)政策落地后,上海自貿(mào)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃草案也浮出水面。

9月17日,上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)公布《中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(草案)》(下稱《草案》),公開征求意見,外高橋、洋山和浦東機(jī)場三大片區(qū)的功能定位得以明確。

其中,外高橋片區(qū)(外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū))的功能定位是,打造成為以國際貿(mào)易服務(wù)、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)功能為主,商業(yè)、商務(wù)、文化多元功能集成的國際貿(mào)易城。

洋山片區(qū)(洋山保稅港區(qū)陸域)的功能定位是國際航運(yùn)功能服務(wù)區(qū),浦東機(jī)場片區(qū)(浦東機(jī)場綜合保稅區(qū))的功能定位是現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)。

分區(qū)依據(jù)主要功能

有相應(yīng)開發(fā)強(qiáng)度

一名了解規(guī)劃制定進(jìn)展的官員告訴早報(bào)記者,上海自貿(mào)區(qū)的土地政策已推出,《草案》與政策銜接,以更好地推動(dòng)自貿(mào)區(qū)建設(shè),把自貿(mào)區(qū)存量土地資源作用最大化。

根據(jù)《草案》所述,上述三大片區(qū)中,每個(gè)片區(qū)具體功能又分為服務(wù)分區(qū)、綜合分區(qū)和物流分區(qū),每個(gè)分區(qū)依據(jù)主要功能有相應(yīng)的開發(fā)強(qiáng)度。三個(gè)片區(qū)總的建筑規(guī)模約2830萬平方米,其中外高橋約1850萬平方米,洋山約530萬平方米,浦東機(jī)場約450萬平方米。

上述官員說,《草案》有兩大特點(diǎn),一是堅(jiān)持了剛性和彈性相結(jié)合,用地性質(zhì)不再“定死”。二是體現(xiàn)綜合用地,根據(jù)三大分區(qū),以公共服務(wù)設(shè)施、工業(yè)以及倉儲(chǔ)物流為主導(dǎo)功能,對(duì)各功能分區(qū)提出主導(dǎo)用地性質(zhì)。

以外高橋片區(qū)為例,服務(wù)分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、國際貿(mào)易等功能形態(tài),開發(fā)強(qiáng)度基本控制在2.5-5.0。綜合分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)外包、高端制造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等功能業(yè)態(tài),開發(fā)強(qiáng)度基本控制在1.5-3.0。物流分區(qū)則重點(diǎn)發(fā)展國際采購分撥、供應(yīng)鏈管理、現(xiàn)代物流等功能形態(tài),開發(fā)強(qiáng)度基本控制在1.5-2.0。

《草案》未給出每個(gè)片區(qū)三類分區(qū)的用地占比。

不過,上述官員稱,對(duì)應(yīng)用地性質(zhì),服務(wù)分區(qū)實(shí)際上就是純商辦用地,綜合分區(qū)和物流分區(qū)主要是工業(yè)倉儲(chǔ)物流用地。

“商業(yè)和工業(yè)用地之間允許一定幅度的轉(zhuǎn)換”

為了讓自貿(mào)區(qū)存量土地資源作用最大化,《草案》還改變了既有規(guī)劃單一用途性質(zhì)的規(guī)劃管控方式?!恫莅浮芬越址粸橹鳎诿鞔_開發(fā)建設(shè)底線要求,保證市政、交通、公共服務(wù)設(shè)施、綠地廣場等公益性設(shè)施落地的基礎(chǔ)上,給予地塊管控一定的彈性。

前述了解規(guī)劃制定進(jìn)展的官員解釋,所謂開發(fā)強(qiáng)度,大致是個(gè)毛容積率的概念。

“原來一塊地塊,做商辦還是工業(yè)用地,都是固定的?,F(xiàn)在每個(gè)分區(qū)中,商辦和工業(yè)用地之間允許一定幅度的轉(zhuǎn)換,所以開發(fā)強(qiáng)度給了個(gè)范圍。”上述人士說。

前述了解規(guī)劃制定進(jìn)展的官員指出,過去,土地規(guī)劃中,土地性質(zhì)非常單一,中途不能改變用地性質(zhì)。對(duì)自貿(mào)區(qū)而言,新業(yè)態(tài)會(huì)越來越多,企業(yè)既有商辦用地需求,又有工業(yè)用地需求,按照老的規(guī)劃思路來,就無路可走。新規(guī)劃給新業(yè)態(tài)入駐自貿(mào)區(qū)提供了保障。

上述官員表示,《草案》對(duì)自貿(mào)區(qū)的功能劃分還只是框架性、原則性的。現(xiàn)在正依據(jù)該規(guī)劃,編制更細(xì)的控詳規(guī)劃,具體到每個(gè)地塊和街坊。

他稱,三大片區(qū)中,商辦用地和工業(yè)倉儲(chǔ)用地所占比例,在具體的控詳規(guī)劃里也會(huì)出來。

值得一提的是,在上海自貿(mào)區(qū)三大片區(qū)的規(guī)劃中,除了市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃,交通設(shè)施規(guī)劃中還提出了公共交通的服務(wù),其中外高橋片區(qū)規(guī)劃配置5-6條公交線,設(shè)置2處軌道交通換乘樞紐,并在俱進(jìn)路以南設(shè)置公交始末站,加強(qiáng)軌道交通站點(diǎn)與公交的接駁。洋山片區(qū)配置1-2條公交線路,在順翔路-同望路、海港大道-同望路交叉口附近各設(shè)一個(gè)公交始末站,以加強(qiáng)區(qū)內(nèi)外公交接駁。浦東機(jī)場片區(qū)規(guī)劃配置2條公交線路,沿駱崗路設(shè)置一處公交始末站,增設(shè)沿川匯路的公交線路,在鄰近客運(yùn)卡口的地方增設(shè)公交站點(diǎn),方便人員通過公交出行,同時(shí)加強(qiáng)與地鐵2號(hào)線的公交接駁換乘。